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听到房子就浑身颤抖!这一天已经悄然来到
作者:佚名    发布于:2018-11-13 14:29:23    文字:【】【】【


小燕年方25,家住河北。大学毕业后一腔热血来到北京城,在一家广告公司做策划,月薪1万2。由于不想把自己的血汗钱,白白送给房东们,她选择了在燕郊租房。燕郊隶属于河北廊坊,但是与北京通州仅有一河之隔。这里是北漂们的睡城,每天都有数十万和小燕一样的白领,从河北跨越到北京上班。
她从没有想过,自己的家要安在燕郊。家,一定要在帝都市内。她的未来,一定要自己做主。所以,当一开始听到中介推荐本小区总价150万元的房子时,她高傲的内心是不屑的。
突然之间,作为环京第一楼市,2016年到2017年,在京津冀一体化、雄安新区和北京副中心等概念的推波助澜之下,燕郊的房价一飞冲天。同样的一套房子,中介口中的报价,从150万元,飞速涨到了300万元,翻倍,仅仅用了半年。她惊恐了,彻夜难眠。她担心自己再等待下去,将彻底与房子无缘了。于是她拿出工作三年的积蓄25万元,父母赞助的65万元,咬牙啃下了一套房子。
她不是一个人在战斗。
28岁的小腾,位于南中国郁郁葱葱的城市:深圳,从事着高端大气的程序员工作,在一个人人艳羡的好公司里。人们都说,这家公司的市值迟早会破7万亿元,超过美国的苹果公司的市值1万亿美元。因为,中国几乎找不到一个人,只要有手机,里面没有装这公司的应用的。
硕士毕业后的3年时间里,他的月薪从2万,涨到了3万。但是他依然焦虑。因为深圳的房价,从2015年6月份开始起步,目前的均价已经到了7万余元,并且看公司里的那些老员工们,中午聚餐时他们脸带红光,纷纷在议论,这3年时间,早年买好的房子和公司激励配发的股票,增值带来的资产,是自己上班收入的5倍了。说到动情处,老员工们忘了餐桌上还有一个只有现金没有房子和股票的他。
于是,他出手了。他盘算了手头的积蓄50万,申请了公司的无息贷款50万,动员父母资助他200万。300万元中,他使用150万作为首付款买了总价500万的小面积二手房一套,然后,把剩下的150万元,在香港股市,买入了自家公司的股票。因为,老员工们都说,公司股价现在是300港币,从上市以来总共涨了450倍,将来迟早会到700港币去。过去的升值速度远超了房价,就是中国的核心资产,一定要买的。
他一度以为,自己终于上船了。毕竟,公司一直有年轻的新人加入,这个城市的流入人口就没断过;公司股价从300港币,一直上升到了475港币。账面升值太快了,那段日子,是惬意的。
意想不到是,世事变化居然会这么快。过去有多狂热,现在就有多冰凉。
小燕所在北京燕郊的房价,已经腰斩了。当初300万的总价,跌回了150万,并且还没有成交量。当初的首付款90万,已经跌没了。
小腾在深圳的小区门口的中介门店,半年之内全部关门了。绿色中介链家App上,同小区的房子报价居然下调了30%。更糟糕的是,不知道什么原因,看起来已经连续上涨了13年的公司股价,突然开始掉头,不仅从475港币的价格回落,还一度跌破自己的成本价,最低到了251港币,把本金都亏进去了。
他们并不孤独。


过去的3年时间里,中国大地上,天南地北,到处都在上演类似的万人抢房的盛况,不断刺激着人们的肾上腺素。人们争抢的不是房子,而是一张不被洪流吞噬的船票。至于这洪流驶向何方,大家都不清楚,也不想去弄清楚。
但在过去的这个夏天,厦门、杭州、上海、江西,在祖国的东南西北各个方向,遍布一线、二线、三线城市,不约而同地上演了在售楼盘瞬间调价30%的事件。购房的业主拉起白色条幅,走上大街,手中拿起了趁手的武器,围攻售楼部,维护自身权益。
直到此时,大家才明白,自己被这股洪流裹挟到了高山之上,潮水退去,高处不胜寒;自己仿佛是一颗棋子,被人摆在了棋盘之上,动弹不得。


“政府不会让房价下跌的。”
这是老百姓们,过去24年,听得最多的一句话。无论是媒体、专家、新闻上提醒房价存在的风险时,只要想起这句话,买房者心中就好像有了定海神针,吃下了定心丸。但是,谎言说多了,并不一定就成了真理。
1993年底,高高的庙堂,就决定了从1994年起实行分税制财政体制,明确国有土地有偿使用收入全部列入地方固定收入。这一决定,后来虽然多次修订,但是,土地出让金的绝大部分收入留归了地方,已经板上钉钉了。高高的庙堂,和数十个地方诸侯的博弈,达到了一个完美的平衡状态。
所以当我们讨论“政府不会让房价下跌”的时候,一定要明白,具有这个动机的,一定是地方政府,而不是高高的庙堂的那个。因为,地方政府的基础建设、公务员、教育事业、事业单位,都在指望着土地出让金贡献收入,要不然,家里揭不开锅,影响地方要员们的升迁大业。
但是,高高的庙堂,并不会让地方政府蒙眼狂奔。因为,经济发展的长久健康度,以及金融系统的风险防范,都是和它的合法性,系于一身的。大话说白,那就是,土地出让金都让你们地方政府收走了,债务却让国有银行承担了,一旦房价偏离了经济发展的轨道,金融风险袭来的时候,风险却都是高高的庙堂的。
所以我们能看到,过去的24年,疯狂卖地的,永远是地方政府;提出调控措施来严控风险的,永远是高高的庙堂管辖下的住建部。它们的利益出发点,并不一致。
但是,2015年这一次,高高的庙堂,却和地方政府,站到了一起。
事后,我们从央行《中国金融稳定报告2018》文件中获知,截至2017年末,全国地方政府债务余额16.47万亿元,政府部门杠杆率为47%;地方政府隐性债务主要集中在市县两级,以×省为例,该省银行隐性债务总额中,区县级占比超过45%;市(州)本级占比超过40%;省本级仅占比约15%,远低于市县两级。要注意,这可是发动了2年的涨价去库存运动之后,为地方解围之后的结果。那可想而知,在2年前的2015年时情况是如何。
因此,如何利用人民群众,化解这一风险,成为高高的庙堂所思考的事情。既然债务总量是无法减少的,那么如何做结构性转移,将债务,从地方政府和开发商那里,转移到居民手里,就考验操盘手的大智慧了。


首先摆下这个棋盘的,是北京成方街32号的棋手。
周行长,早年当过知青,留学过美国,身上有很多官员没有的特质。
他是任期最长的央行行长,历任四届政府。15年来,周行长经历了三轮经济周期。2002年末上任时,中国刚走出通货紧缩,但迅速走向投资过热和通胀;2008年全球金融危机,经济跟随美国大幅跌落,此后在四万亿资金的刺激下,开始了漫长的弱复苏过程;2018年内忧外患,经济的实际真相如何,并不重要,我们只知道,《人民日报》口中的经济表现:
“底气十足,稳中向好。”
阶段不同,周行长的任务亦不相同。
2014年年底开始,中国进入降息通道,连续六次降息。《人民日报》说:A股4000点,是牛市的起点。2015年3月,周行长表示:
“资金进入股市,也是支持了实体经济。”
于是,中国的股市,在经济发展的基本面没有明显改善的前提下,依靠着国家意志,上证指数硬是从1974点涨到了5178点。
2015年9月,成方街那只手调低了首套房首付比例,4个月后,首付比例进一步被降低到20%,烈火开始烹油。2016年2月,周行长表示:
“个人住房加杠杆,逻辑是对的。”
什么叫杠杆呢?就是用比较少的本金,申请贷款(负债),去撬动总价高的资产。负债和本金的比例越大,杠杆越高。
央行行长能把话说到这个份儿上已经很不容易了。一系列宽松举措释放了大量热钱。中国房地产的泡沫,开始了最后一轮的浮华膨胀。
一个好汉,三个帮。紧随其后的,是国家开发银行。
地方政府对棚户区改造,需要用钱补偿给被改造住所的居民,居民再用补偿款去购买新房,地方政府向开发商收取土地出让金之后,再还给国家开发银行。从2014年开始,为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向,地方政府们纷纷行动起来,轰轰烈烈的棚改运动开始了,当年的棚改货币化安置比例是9%,2015年来到了30%,2016年来到了50%,2017年达到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。
足足4万亿,和2008年中国拯救金融危机时的刺激计划规模,是等量齐观的。
”伟大的“操盘手,只要布好局,把关键的变量设置好,后面的形势,它会自我演化和迭代,最终达到另外一个稳定态的。
最先暴涨的是深圳,在2015年房价飙升了一倍多。深圳限购后,热钱很快涌向资产洼地上海和北京。为了规避严厉限购,上海市民们凌晨两点起来排长队离婚,徐汇区婚姻登记中心甚至因为超出了接待能力,不得不限号离婚。
于是,就连三四线城市的老乡们都在政策号召下纷纷入场,响应了前所未有的涨价去库存运动。万人抢房盛况,开始上演。
在上文中,我们称呼他们为韭菜。后来我深刻反思了一下,为自己的危险思想,狠狠批判了下自己。怎么能把人民群众响应高高的庙堂的行为,形容为韭菜的行为呢?
在今天的社会背景下,形容人民群众,最好用这个定义:
侠之大者,为国接盘。
这种精神,再过10年,当他们回忆往事的时候,身体在颤抖,也一定不会忘记当年一往无前的大侠气概的。


我国居民每年新增的贷款,从2013-2014年的3万亿这个数量级,2016年一举跃上了6万亿元以上,2017再度攀升至7万亿元的平台。
根据央行《中国金融稳定报告2018》文件中数据,2008—2017年,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元。
如果以住户部门总债务与可支配收入进行比较,2017年底,我国居民部门杠杆率高达112.2%,而2008年时仅有43.2%,10年间上升69个百分点。
2017年,中长期消费贷款增速下降,而短期消费贷款增速大幅上升。2017年1月,短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至2017年10月已增至40.9%。这说明,老百姓们无法从银行申请到正规的长期住房贷款,改为申请短期的消费贷、信用贷、现金贷等各种短贷,进行长投了。
于是,我们看到下面这些数据。
中国社会消费品零售总额增速,2014年为12%;2015年下降为10.7%;2016年下降为10.4%;2017年下降为10.2%,2018年1-9月社消增速下降为9.3%,可谓一步一台阶,步步不回头。进一步细看,2015-2017年增速虽然也在下滑,但是两年时间下滑0.7个百分点,但是今年下滑的速度却在加快,前三季度就同比下滑了0.9个百分点,这极不正常。
中国是全球最大的汽车市场,2018年下半年以来,汽车销售遭遇雪崩式下跌。从7月份以来,乘用车销量连续3个月负增长,且跌幅持续扩大,9月更是创下7年内最大降幅!7月份销量实现156.7万辆,同比下跌5.6%;8月份销售184.1万辆,同比下降6.6%;9月份销售202.4万辆,同比大跌12%。
股市,是宏观经济发展的晴雨表。自从2015年牛市结束以来,监管机构强行对市场去杠杆,千股跌停;国家队救市资金进场,迎来大盘熔断行情;中小市值公司的股票失去流动性,股价快速下跌,触发万亿股权质押的地雷;中美两国贸易摩擦,广度和深度远超预期。于是,当2018年10月19日,上证指数下探到2449点时,3553家A股上市公司的股价,和历史最高股价相比:
3150支股票,腰斩,数量占比88.66%;
2125支股票,跌去了70%,数量占比59.8%;
1018支股票,跌去了80%,数量占比28.65%;
83支股票,跌去了90%。
这冷冰冰的数字背后,代表了万亿价值的湮灭;不仅仅是无数的中产家庭财富付之一炬,也证明社会财富的创造者:企业们,正在面临前所未有的危机。
我们再回到央行的权威数据那里。用概数来表达,2015-2017年3年时间,累计增加的住房贷款大概是20万亿元,加上首付款,老百姓付出的买房金额接近30万亿元。以全国房价均价1万元每平方来计算,一套房子100平米,总价100万元,这一次有3千万个家庭,约1亿人口,被裹挟着进入这股历史的洪流,站到了棋盘之上。
这是什么概念呢?改革开放40年,这片土地上好不容易有了大概3亿人口的中产家庭,就这3年,三分之一被卷走了。你说,消费能不低迷吗?
老百姓们的钱,几乎全部被凝结在了房子上的钢筋水泥里,拿不出一分钱来消费。
人民群众,帮助政府化解了金融风险,帮助地方政府贡献了土地出让金,养活了在中国经济支柱产业上的一大批开发商。虽然将债务背在了自己的身上,但是他们相信,90后、00后,祖国大地上还会前赴后继地涌现出更多的人民群众,接过他们手中的盘......
只是他们看不到,操盘手们,开始华丽转身了。


在资金的洪流将中国楼市的价格空间填充完毕,地方政府和开发商的库存和债务,被完整地转移出去后,历史的闸门,在人民群众的身后,被操盘手关掉了。
央行在2018年初明确提出,未来货币低增速,会成为常态;中国不再寻求通过经济刺激的方式来追求GDP的高增长,而改为有质量的增长;新5%,比旧8%好。周行长”高屋建瓴“地指出:老百姓的储蓄率下降,负债率上升,说明内需在增强。
高高的庙堂在10月8日常务会议上,要求部分市县要尽快取消货币化棚改贷款的政策。
监管部门就取消商品房预售制度,即期房制度,征求各地住建局意见。
限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举。调控方式越来越多样化。
操盘手们,要把自己放出去的杠杆,一个一个收回来。晴天送伞,雨天收伞。
前面我们说过,房地产链条上,总共有4个环节的杠杆。
地方政府获取国家开发银行的棚改资金贷款,是第一重杠杆;
开发商从银行或者信托渠道贷款,是第二重杠杆;
开发商还没开建就卖期房,是第三重杠杆;
老百姓付出三成首付,并向银行贷款七成,是第四重杠杆。
而现在,他们都华丽地转身了,杠杆的历史大门,一开,一关,债务转移了,财富转移了,命运,也随着转移了。
人民之中出了叛徒。
开发商,本来是人民群众的一员,如今却站到了人民的对立面去了。


他们比人民群众,更早揣测到高高的庙堂的意图,早在人民群众之前,就布好了局。这头,用尽一切办法来低成本融资,那头,期房开卖。
开发商们,纷纷从银行和各种渠道举债,大肆储备土地,以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后,并不是全部以自有资金去支付土地出让金的,而是以土地为抵押,向银行、信托等各种渠道进行融资,支付给地方政府。所以,这几家开发商闻到了去库存的口号之后,迅速行动了起来,高负债运行,拍下土地,迅速将期房推向市场。
这一波,他们不仅把负债转移出去了,还赚了个盆满钵满。根据上市公司的年报,知名的开发商在2017年的经营业绩为:
中国恒大:收入为3110.2亿元,净利润为370.5亿元;
融创中国:收入为658.7亿元,毛利润为136.3亿元;
碧桂园:收入为2269亿元,净利润为261亿元;
万科:收入为2429亿元,净利润为280.5亿元;
华夏幸福:收入为596.4亿元,净利润为87.8亿元。
面对不明真相的群众,他们鼓噪称中国房价永远上涨;
他们安排群众演员,在开盘现场制造摩肩擦踵的假象;
他们买通各种自媒体公众号,制造饥饿营销的假象,利用日光盘、售罄等词汇蒙骗广大群众;
他们鼓动人民群众离婚,注册公司;
他们以提高装修款的名义,签订阴阳合同,规避调控;
去杠杆的大门要关上时,他们第一时间获知政策动向,火速提高楼盘周转率,放弃拍地。
原来老百姓们以为自己只是被政府,安排到了历史的棋盘之上,猛地回过头来,开发商们不与自己同进同出,反而被他们,挤到了地雷阵上。
关键是,那雷未爆的样子,初看起来,还挺美的。
有人说,中国房地产的这颗泡沫核弹,如果不引爆,那就是深藏在我大中国血脉里的毒瘤,是会扩散到全身的;
只是当20年过去,我们这代人,重复了日本人从1991年后20年对房子梦魇一般的回忆时,回首今天,是否会为当初的决定,有过一丝后悔?

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